Creditul ipotecar

Creditul ipotecar

  

        Conform definitiei uzuale, creditul ipotecar este creditul bancar acordat pe  termen lung, garantat cu un contract de ipoteca. Se acorda de regula pentru construirea, cumpararea sau transformarea unei locuinte. Ipoteca se constituie asupra bunului imobiliar in cauza.
Notiunea de „credit ipotecar" dispare de pe piata prin noua lege a creditului ipotecar (L nr. 34/2006) publicata in Monitorul Oficial. Astfel, cele doua tipuri de finantari pentru locuinte (credit imobiliar si credit ipotecar) sunt inglobate intr-o singura notiune - credit pentru investitii imobiliare. 
          Contractul de ipoteca reprezinta un contract de garantie reala, avand ca obiect un bun imobiliar. Se incheie intre debitor si creditor in scopul garantarii stingerii obligatiei de plata asumata de debitor. In contract se stipuleaza dreptul creditorului de a valorifica bunul ipotecat al debitorului in cazul in care debitorul nu ramburseaza imprumutul banesc primit, majorat cu dobanda aferenta.
         Dobanzile la credite existente pe piata la ora actuala sunt variabile, fixe si cu dobanda indexata in functie de un indice de referinta (Libor, Euribor si Bubor). Fiecare ascunde la randul ei o capcana. Cele fixe sunt doar pe o perioada scurta, si apoi clientul risca sa ramana cu aceeasi dobanda, chiar daca restul dobanzilor din piata scad. Cea variabila muta riscul de la banca la client si poate sa "varieze" mai greu in sens descrescator decat crescator. Cele indexate se dovedesc a fi cele mai transparente, marja de manevra a bancilor fiind nula in acest caz. Contractul de credit incheiat cu banca este un contract de obligatii si lipsit de drepturi pentru clienti. O armata de juristi intocmeste contractul tip al fiecarei banci. Pentru client, notiunea de negociere este exclusa din start. Raspunsurile ofiterilor de credit sunt invariabile: "Daca nu va convine, contactati alta banca".
           Dobanzile fixe, de obicei pe un an de zile. Prin aceasta miscare, bancile au
preluat riscul de dobanda, dar si-au marit marja de profit pe termen lung (dobanzile vor scadea in urmatorii ani), tocmai pentru a-si acoperi acest risc.
         Formularea vaga din contractele de credit, "dobanda va fi variabila dupa un an de zile in functie de conditiile pietei", permite bancilor ca dobanda fixa sa ramana neschimbata, chiar daca in restul pietei dobanzile scad (situatie similara cu cea inregistrata de dobanzile la creditele contractate acum un an sau doi, care au ramas cu aceleasi dobanzi mari). In schimb, dobanda variabila este un risc pe care si-l asuma clientul din start, dar nu risca sa ramana cu dobanda de 10%, in conditiile in care evolutia acestora merge spre 4%-5%.
        Dobanzile indexate au avantajul ca sunt mult mai transparente, evolutia indicilor de referinta fiind publicata zilnic, iar marja de profit a bancii, neschimbata.
       Cum contractele bancare sunt imbatabile, clientul bancii pare sa-si piarda orice speranta. Cu toate acestea, exista si variante de contracarare a acestor abuzuri bancare. Este vorba de creditul de refinantare, cu ajutorul caruia clientul poate contracta un credit in conditii net avantajoase fata de cel initial luat de la o alta banca. Cu acest credit, clientul isi poate stinge creditul vechi. Functional in acest moment este cel pentru finantarea creditului imobiliar sau ipotecar. Este practicat de urmatoarele banci: HVB, Raiffeisen Bank, Piraeus Bank, Banca Romaneasca; Banca Transilvania, BCR, BRD, Volksbank si Domenia Credit.
        Trebuie insa precizat ca noul credit de nevoi personale garantat cu ipoteca poate deveni un credit de refinantare, cu ajutorul caruia se pot stinge si creditele de nevoi personale sau cele pentru bunuri, de la alte banci, contractate in conditii care au devenit neavantajoase. Pentru creditul de nevoi personale, multe bani pot face refinantari. Refinantarea unui astfel de credit se face pe baza de ordin de plata si scrisoare oficiala din partea bancii. Refinantarea functioneaza si in cazul creditelor in lei, si in cazul celor in valuta, insa procedura tehnica este mai simpla in cazul valutei decat in cazul leilor. De asemenea, se poate opta si pentru refinantarea unui card de credit. Creditele de refinantare vor rearanja cotele de piata pe retail detinute de bancile comerciale in acest moment.
         Refinantarea functioneaza pentru toate tipurile de credite. Implica si anumite costuri de rambursare in avans a creditului vechi, dar ramane oricum o solutie avantajoasa

Capcanele dobanzilor promotionale

          "Credite de nevoi personale cu dobanda zero", "Cumperi acum, platesti la anul" sunt doar cateva dintre sloganurile vehiculate in perioada sarbatorilor. Intr-adevar, doua sau trei luni clientul nu plateste rata creditului sau este scutit de plata dobanzii. Daca se va calcula DAE al unui astfel de credit, surpriza va fi insa de proportii: 27,4%, adica mai mult decat in cazul oricarui alt tip de credit.
          Credite ipotecare in euro cu dobanda de 7,5%. O dobanda extrem de mica.
          Ceea ce banca a uitat insa sa spuna este faptul ca, pe langa celelalte comisioane percepute la toate creditele, acesta are unul in plus: comision de administrare a rezervei, de 1% pe luna din soldul creditului, fapt care aduce automat dobanda la 8,5% pe an. Dat fiind faptul ca in prima faza toate bancile isi trag intai dobanzile si apoi creditul efectiv, acest comision de administrare a rezervei va scadea dupa vreo zece ani.

Adevarata fata a creditului ipotecar

       Daca se includ toate comisioanele si primele de asigurare, dobanda de 7% poate ajunge la peste 12% - 13% pe an.
       Dobanzi din ce in ce mai avantajoase pentru creditele ipotecare in lei si valuta. Daca se adauga comisioanele si asigurarile de viata si casa, care sunt tot costuri ale unui credit, se poate ajunge la un rezultat surprinzator pentru clientul bancii. Daca se includ toate comisioanele si primele de asigurare, dobanda de 7% poate ajunge la peste 12% pe an
      Orice banca trebuie sa castige de pe urma afacerii pe care si-a constituit-o. Pentru ca, "asa-i in tenis"...si-n afaceri. De aceea s-au inventat dobanzile si comisioanele bancare. Nu numai ca banca trebuie sa castige, dar trebuie sa aiba si riscuri aproape nule. Asa s-au inventat politele de asigurare, de risc financiar de neplata, de raspundere civila de viata, de viata propri-zis si, bineinteles, asigurarea imobilului.  Cu toate ca suntem de acord cu aceste legi ale pietei, trebuie sa subliniem ca riscurile, dobanzile si comisioanele aferente unui credit sunt totusi costuri care apasa pe umerii clientului bancar.
       Daca dobanda a fost dintotdeauna privita ca un cost obligatoriu al oricarui tip de imprumut, iar nivelul acesteia a fost tot timpul punctul de referinta ales de orice client, la ora actuala, in cazul creditului ipotecar, acest lucru nu mai este valabil. Cea mai mica dobanda anuntata de banca nu inseamna si cel mai ieftin credit. Din contra, avem cazuri in care creditele cu cele mai mici dobanzi din piata ajung sa aiba o dobanda anuala efectiva de peste 12%, deci un plus de 5% pe an adaugat la rata de baza a bancii. Chiar daca, in cazul creditului pe termen lung, legea nu a impus calcularea dobanzii anuale efective (DAE), un astfel de exercitiu este foarte util pentru a putea alege intr-adevar creditul cel mai ieftin.



 
Name
Email
Comment
Or visit this link or this one